De financiële oplossing voor de wooncrisis


Zondag gaan naar verwachting vele duizenden, veelal jongeren, de straat op. Ze eisen een oplossing voor de wooncrisis. Het niet kunnen betalen van een passende woning is in Nederland allang niet meer een probleem van enkel een handjevol pechvogels en klaplopers. Ook wie altijd hard heeft gestudeerd en gewerkt en braaf gespaard kan vaak geen betaalbare woning meer vinden. Een groeiende groep Nederlanders staat hierdoor stil in hun ontwikkeling. Op kamers gaan, vrienden uitnodigen, samenwonen, kinderen krijgen, scheiden, het wordt allemaal uitgesteld. Sinds 2009 is de dakloosheid verdubbeld en jaarlijks verblijven er 8500 kinderen in de daklozenopvang.

De wooncrisis heeft een diepe kloof geslagen. Een tweedeling tussen huizenbezitters, veelal ouderen, goedverdienende hoogopgeleiden en kinderen met kapitaalkrachtige ouders, die hun vermogen snel zien toenemen zonder dat ze daar belasting over afdragen en huurders, de ‘eigen huis’-lozen, waarvan volgens het Nibud een kwart, ruim 800 duizend huishoudens, vanwege de hoge huurlasten te weinig geld overhoudt voor voedsel en kleding. Aanhaken bij de klasse van huiseigenaren is vrijwel onmogelijk omdat de huizenprijzen veel harder stijgen dan het inkomen.  

De veelgehoorde mantra van ‘bouwen, bouwen, bouwen’ zal de oplossing niet brengen. Dit is wat onze collega bij het Sustainable Finance Lab, de Groningse professor Dirk Bezemer de ‘baksteenmythe’ noemt. De oorzaak van de huidige woningcrisis is namelijk geen tekort aan woningen. De krapte op de Nederlandse huizenmarkt is in historisch perspectief niet bijzonder. Sinds midden jaren ’90 is volgens het CBS de verhouding tussen het aantal huishoudens in Nederland en het aantal woningen zelfs afgenomen. Ook De Nederlandsche Bank concludeerde dat de huizenprijs meer samenhangt met de financieringsruimte van de koper dan met het woningtekort. De afgelopen 25 jaar volgden de huizenprijzen nauwkeurig het maximale leenbedrag. Dit maximum nam toe door stijgende inkomens, dalende hypotheekrentes en ruimere inkomensnormen. Nederland heeft dan ook niet zozeer een woningentekort maar vooral een hypotheekschuldoverschot.

De dalende rentes en het ruime geldbeleid van centrale banken zijn internationale ontwikkelingen waar Nederland geen vat op heeft. Maar we hebben er zelf wel nog een schepje bovenop gedaan met de hypotheekrenteaftrek en met leennormen die ruimer zijn dan in de ons omringende landen. Daardoor behoren de Nederlandse hypotheekschulden tot de hoogste van de wereld.

De woningmarkt staat in brand. De meest effectieve en snelle manier om die te doven is het afsluiten van de brandstoftoevoer. Die brandstof is het overvloedige en goedkope geld dat wereldwijd op zoek is naar rendement. Een rendement dat het steeds vaker vindt op de Nederlandse woningmarkt.

Maak van een woning weer in de eerste instantie een plek waar mensen wonen in plaats van een beleggingsobject. Daartoe moet de overheid zich weer ontfermen over de volkshuisvesting en als marktmeester optreden. Maximeer de huurprijzen voor een groot deel van wat nu de vrije sector is, breidt daartoe het puntensysteem fors uit. Zo wordt huren weer betaalbaar en worden huizen minder aantrekkelijk als beleggingsobject. Stimuleer ook bewoning door de koper van een huis zoals al gebeurt op de Waddeneilanden. Woningen voor permanente bewoning zijn daar aanzienlijk goedkoper dan vakantiehuisjes waardoor ook eilanders met een modaal inkomen op hun eiland kunnen blijven wonen.

Huizenkopers zullen ook zelf meer geld moeten inleggen. De leennormen moeten naar niveaus worden teruggebracht zoals de ons omringende landen die kennen. Introduceer daartoe een aantrekkelijke vorm van bouwsparen door per huishouden een bedrag van 50 duizend euro vrij te stellen van de vermogensrendementsheffing. De huidige generatie starters kan de mogelijkheid worden geboden een startbedrag uit hun pensioenpot te halen. De 100 duizend euro die ouders nu belastingvrij mogen schenken voor de woning van hun kind, de jubelton, verdwijnt. Die heeft de verschillen alleen maar groter gemaakt. Bouw tot slot de fiscale stimulering van de hypotheek versneld en helemaal af. De lage rentes maken dat dit nu relatief pijnloos kan gebeuren.

Minder leenruimte en minder hypotheekrenteaftrek kan ook voor de starters voelen als twee stappen achteruit. Nog minder financiële ruimte om dat dure huis te kopen. De crux is echter dat alle andere huizenkopers ook die twee stappen achteruit zetten. Daardoor blijven dezelfde huizen beschikbaar, maar dan tegen een lagere prijs. Doordat de huurmarkt weer een betaalbaar alternatief is zal het aantal starters op de woningmarkt afnemen. De financiële oplossingen die wij hier schetsen zullen er daarom toe leiden dat er voor de starter meer en goedkopere woningen beschikbaar komen. En dat zonder dat er een baksteen aan te pas komt. 

Deze opinie verscheen op 8 september in de Volkskrant

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.